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房企融资从“外热内冷”转向“外冷内热”。
2020年3月中下旬以来，随着境内债券利率不断下行、审批发行加速，中资房企纷纷转战国内发债融资，4月第一周的融资规模超过200亿元。
与此同时，中资地产美元债发行降至冰点。中原地产研究中心统计数据显示，4月第一周，境外发债仅旭辉控股3.82亿美元的美元及港元可转让定期贷款融资一单。
在宽松的资金环境之下，地产信托额度没有增加，融资成本则出现一定程度下行。
有信托公司业务负责人表示，“近来地产信托融资成本下降不是因为流动性充裕，而是因为市场形势不好，房地产企业暂缓拿地和并购项目，新的融资需求下降。”
上述人士认为，2020年房企融资成本两极分化将更加严重，优质企业寻求资金越来越便捷。与之相反，也有部分房企越来越难找机构融资。
信托融资成本稍有下降
某央企背景信托公司团队负责人向信托百佬汇记者表示，虽然目前流动性充裕，但地产信托额度紧张，公司真正放行的地产项目很少。“总体来说，融资利率有所下行，资质较差的房企还是融资困难。”
上述人士坦承，“前来洽谈信托融资的中小房企仍不在少数，尽管各家公司融资成本不一，能走公开发行渠道的项目融资成本普遍在12%以上。”
2019年下半年以来，房地产信托已连续多个季度募集规模下滑。用益信托数据显示，2020年一季度，房地产类信托募集资金1365.2亿元，环比下滑20.86%。
用益信托研究员喻智表示，一方面，2019年下半年以来，房地产信托经历了多轮窗口指导和调控，目前房地产信托额度依旧是监管的“杀手锏”；另一方面，受2020年一季度新冠疫情冲击，楼市停摆，房地产开发也全面停下来，除了信托公司无法开展相关业务外，房企的融资需求萎缩。
对于后续，喻智认为，随着疫情得到控制，房地产行业复工复产形势好转和融资需求增加，二季度房地产类信托业务可能会好转，但仍受制于监管，不大可能会出现暴增情况。从长期来看，房地产类信托的增长关键在于转型，房地产市场具有稳定且庞大的资金需求，但以开发贷为主的房地产业务模式需要转变。
美元债从井喷到清淡
根据Wind数据，3月房地产境外债发行规模为403亿元，环比增长57%，同比下滑9%。整体来看，一季度境外债发行规模依然保持正增长，达到1947亿元，同比增长0.5%。
中信建投(35.58 -1.71%,诊股)证券固收团队将2020年地产美元债发行氛围三个阶段：1月疫情之前的爆发期；2月疫情爆发之后的真空期；3月全球流动性紧张的共振期。
第一阶段：密集发债，成本下移。今年1月以来地产美元债井喷，当月发行量达到172.1亿美元，创历史单月发行新高，相较去年同期107.7亿美元大幅增加59.8%。在供需两旺的背景下，房企普遍拉长期限，且发行票面利率较2019年均有不同程度下降。
第二阶段：疫情爆发，发行真空。进入2月以来，我国疫情进入爆发期，企业延迟复工，大部分城市交通严格管控，整体经济活动处于停摆阶段。2月地产美元债发行量骤降，仅为39.94亿美元，同比下滑61.7%。在销售真空且融资政策仍从严的背景下，部分房企选择发行364天短期美元债进行周转，融资成本面临分化。
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